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杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划

  

目录

一、杭州市 “十一五 ”期间住房保障与房地产业发展及现状……………………………………… 2
(一)房地产业发展速度快,拉动经济增长作用日益突显…………………………………………… 2
(二)保障性住房建设力度加大,保障体系日趋完善………………………………………………… 3
(三)居民居住水平显著提高,人居环境不断改善…………………………………………………… 6
(四)产业竞争力进一步增强,行业规模不断壮大…………………………………………………… 7
(五)节能建筑全方位推广,住宅产业化初见成效…………………………………………………… 8
(六)房地专管理日趋规范,服务水平显著提高……………………………………………………… 8
(七)存在的问题………………………………………………………………………………………… 9
二、 “十二五 ”期间住房保障面临的形势与房地产业发展环境及趋势…………………………… 10
(一) “十二五 ”房地产业发展环境………………………………………………………………… 10
(二) “十二五 ”房地产业发展趋势判断…………………………………………………………… 11
(三) “十二五 ”住房保障面临的形势……………………………………………………………… 13
三、 “十二五 ”规划指导思想与原则………………………………………………………………… 16
(一)指导思想…………………………………………………………………………………………… 16
(二)基本原则…………………………………………………………………………………………… 17
四、保障与发展目标……………………………………………………………………………………… 18
(一)总体目标…………………………………………………………………………………………… 18
(二)住房保障目标……………………………………………………………………………………… 18
(三)商品房建设目标…………………………………………………………………………………… 19
(四)用地供应计划……………………………………………………………………………………… 20
(五)产业化发展目标…………………………………………………………………………………… 21
五、主要任务与措施……………………………………………………………………………………… 21
(一)进一步加强和完善房地产市场调控,促进房地产业平稳健康发展…………………………… 21
(二)进一步加大保障性住房建设和管理力度,扩大保障覆盖面…………………………………… 23
(三)大力推进住宅产业和房地产集约化,提高产业科技水平……………………………………… 26
(四)加快居住区基础设施和公共服务设施建设,提高可居住性…………………………………… 27
(五)完善房地产市场服务体系,提高政府服务水平,优化市场发展环境………………………… 28

杭州市 “十二五 ”住房保障与房地产业发展规划

    “十二五”期间是杭州积极应对国内外发展环境重大变化的时期,也是加快共建共享生活品质之城建设进程、全面建设小康社会目标的关键时期,科学制定和编制好 “十二五 ”规划是关系杭州长远发展的一项重大任务。根据《杭州市经济社会发展十二 •五规划》总体思路和服务业发展要求,为加强住房保障工作,促进房地产业健康稳定发展,结合本市社会经济发展和住房建设情况,制定本规划。本规划范围为杭州市行政区(包含主城区、萧山区、余杭区、富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县),规划期限为 2011年— 2015年。
    一、杭州市“十一五”期间住房保障与房地产业发展及现状
  “十一五 ”期间,在杭州经济快速发展和城市价值不断提升的背景下,房地产业发展迅猛,总量扩张显著,关联服务行业日趋壮大,住房保障力度不断加大,居民居住条件显著改善,房地产业在拉动经济增长、保障民生、推动城市化建设以及改善人居环境等方面发挥了十分重要的作用。
  (一)房地产业发展速度快,拉动经济增长作用日益突显。
  1.发展强劲,有力推动了区域经济增长。“十一五”期间,我市房地产开发投资呈现快速增长的特征,2006年至2010年,全市房地产项目新开工面积达到 6510.66万平方米,其中住宅新开工 4593.77万平方米;房地产总投资额达到 3237.73亿元,平均年增长率达到15%;房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比例一直稳定在30%左右,成为固定资产投资的重要组成部分。房地产业在区域经济中的地位大幅提高,增加值占全市 GDP的比重从2005年的 5.63%,上升到 2010年的 6.85%;占第三产业增加值的比重由 12.78%上升到14.07%。2006年至2010年杭州市房地产业税收占地方财政收入比重保持在 20%至25%。
  2.市场交易活跃,结构趋向优化。2010年全市商品房销售面积达 988.34万平方米,成交金额达1396.77亿元,分别比2005年增长40.35%、 253.27%。其中主城区商品房销售面积达 420.94万平方米,成交金额达 848.44亿元,分别比2005年增长 22.67%、277.69%。中小户型比例不断提高,区域结构日趋优化,基本形成了主城、三大副城、外围组团共同发展,住宅市场与非住宅商品房市场、销售市场与租赁市场共同繁荣的格局。
  (二)保障性住房建设力度加大,保障体系日趋完善。
  1.政策体系日趋完善,保障性住房管理日益规范化。“十一五 ”期间,我市基本理顺和整合了住房保障的有关职能和机构,建立了目标考核、监督检查、责任追究等内部管理制度,制定了保障性住房中长期规划和年度计划,确保保障任务落到实处。先后出台《杭州市城镇廉租住房保障管理办法》、《杭州市区廉租住房保障实施细则(试行)》、《杭州市区经济适用住房管理办法》、《关于加大对经济适用住房违规出租行为查处力度的通知》、《杭州市区经济适用住房租售并举实施细则》、《关于进一步加强我市经济适用住房工程质量管理工作的若干意见》等文件,建立了对申请家庭经济收入的联合协查审核制度,实行分配过程公开,强化社会监督,保障性住房分配与管理日趋规范化、制度化。
  2.保障力度不断加大,改善低收入群体住房困难成效显著。“十一五 ”期间,杭州市委、市政府围绕 “居者有其屋 ”目标,建立和完善了以经济适用住房、廉租住房、限价商品房(拆迁安置房)、危改房、公共租赁住房和人才专项用房为主要内容的具有杭州特色的 “六房并举”住房保障体系,加大了住房保障力度。
  1 经济适用住房:建立低收入家庭住房 “保障链 ”、经济收入联合协查、日常化受理、售后严管和公正监督五大机制。2006年至 2010年,杭州市主城区经济适用住房新开工面积累计达410.32万平方米,竣工480.31万平方米,为近 6万户符合经济适用住房申购条件的困难家庭解决了住房问题,基本实现经济适用住房 “房等人”目标。
  2 廉租住房:廉租住房实行日常受理制度,逐步扩大保障覆盖面和实物配租比例。“十一五”期间,杭州市主城区廉租住房累计新开工 29.29万平方米,竣工 12.96万平方米。截至 2010年底,累计保障廉租住房家庭9219户,其中实物配租4398户(其中 984户由货币转为实物),提前一年实现家庭人均收入在城镇低保标准 2倍(含)以下低收入住房困难家庭的“应保尽保 ”。
  3 公共租赁住房:按照“政府主导、公司运作”模式,组建杭州市租赁房建设管理中心,试行建设管理新体制。开展了 97套房源公共租赁住房的试点工作。2006年至 2010年各城区政府累计开工建设大学毕业生创业人才和外来务工人员“两项公寓”108.15万平方米,竣工56.94万平方米。2009年至2010年杭州市主城区公共租赁住房项目开工38万平方米。
  1 危旧房改善:自2007年起按照“科学分类、完善功能、发扬民主、典型引路、搞好结合、提供保障”六项要求,采取维修、拼接、重建、项目带动等改善形式,基本实现“五年任务三年完成”的目标要求。2007年至2010年累计完成主城区危旧房改造面积176万平方米,受益住户3万余户,直接改善居民居住条件。
  限价商品房(拆迁安置房):组建杭州市拆迁安置房建设管理中心,实现城市居民拆迁安置房与农转非居民拆迁安置房并轨管理,确立了安置房建设实行“四统三分”(即规划统一、目标统一、要求统一、考核统一,建设分开、政策分开、筹资分开)工作方针,大力开展“民主促民生”活动,实现了安置房建设的跨越发展。从2005年拆迁安置房从经济适用住房项目中分离单独立项建设后,“十一五”期间杭州市主城区累计开工1575.26万平方米,竣工1051万平方米。
  人才专项用房:贯彻人才战略,加大人才专项用房建设力度,实行优惠政策,按照“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”方针建设人才专项用房。2007年以来,杭州市已分三批实施了有突出贡献杰出人才专项用房申购工作,市本级提供房源1000余套,为700多名符合条件的人才办理了购买手续。2010年,新开工人才专项用房76万平方米。
    3.住房公积金作用进一步显现。至2010年底,杭州市(市区,不含省直)住房公积金缴存建制单位 21901户,建制职工达 856821人,分别比2005年增长 146.8%、70.79%。2006年至2010年,累计发放个人住房公积金贷款 45303户,贷款总额 168.80亿元,支持职工购房面积 490.02万平方米,累计提取公积金增值收益用于廉租住房建设补助资金 2.84亿元。充分发挥了住房公积金在支持中低收入家庭拥有财产性保障的重要作用。
  (三)居民居住水平显著提高,人居环境不断改善。
  “十一五”期间,杭州市先后获得全国绿化模范城市 (2006)、国家森林城市(2009)、中国十佳宜居城市(2006~2008)、中国十大休闲城市(2007)、中国十佳创新城市(2009)等一系列荣誉称号,并连续六年被评为全国“最具幸福感城市 ”,城市生活品质和美誉度进一步提升。
  1. 城乡居民居住水平提高明显。 2010年末,全市农村居民人均住房建筑面积达到 71.22平方米,比 2005年末的 66平方米增加了 5.22平方米;市区城镇居民人均住房建筑面积达 30.85平方米,向 35平方米的全面小康标准迈进。
  2. 物业管理迅速普及,居住质量有效提升。截至 2010年底,主城区受托管理物业面积达 5100余万平方米,其中建筑面积 2万平方米以上住宅小区的物业管理覆盖面达 85%以上,物业管理达标率达到 90%以上;共计 39个小区 (大厦 )获全国城市物业管理示范项目称号, 48个小区(大厦)获省级物业管理示范项目称号。 2008年又启动老旧小区物业管理改善工程,计划用三年时间(2009-2011年)在累计完成主城区 1000万平方米老旧小区的物业管理改善,涉及房屋约 3000幢, 13.2万户住户。这项“民生工程”的开展,有效提升了老旧小区居住品质。
  1. 实施背街小巷改造、庭院改善等工程,居住环境显著改善。“十一五 ”期间,杭州紧紧围绕建设 “生活品质之城 ”目标,相继实施了背街小巷改善、庭院改善等民心工程,重塑了居民居住空间的活力,改善百姓生活环境,有效提升了整个城市面貌。
  2. 完善相关配套,可居住性大幅提高。在相关配套方面,政府积极实施“名校集团化战略 ”,有效解决教育均衡发展等问题,积极完善公共交通、医疗配套、商业生活配套设施等,有效改善了杭城住宅区分布结构,扩大可居住区域空间。
    (四)产业竞争力进一步增强,行业规模不断壮大。
  1. 房地产开发企业规模不断壮大,品牌开发商地位进一步巩固。截止2010年底,全市共有房地产企业 886家,其中,一级资质 14家,二级资质 32家。至2010年底,已有绿城房产、滨江房产、金都房产等13家杭州房地产企业入选中国房地产企业百强。其中绿城房产入围“综合实力 TOP10”和“成长性 TOP10”,年销售额突破五百亿元。滨江房产入围“盈利性 TOP10”,实现2009年销售收入 67.6亿元,年营业利润总额 8亿元。
  2. 中介服务业发展迅速。二手房地产市场的繁荣,促进了房地产中介服务业迅速发展。第二次经济普查数据显示,2008年底全市中介服务企业达 978个,年平均从业人数 8900人,实收资本高达 26.74亿元。
  3.物业管理快速发展,社会效益显著。2010年底,杭州市共有物
  业服务企业 386家,其中一级、二级、三级资质物业公司分别达到 21家、 46家、 319家,城镇物业管理覆盖面达到 67.47%,直接从业人员总数 45747人。物业服务行业在维护社区安全、改善环境质量、提供业主生活与工作便利、协助政府缓解就业压力等方面发挥了重要作用。
  (五)节能建筑全方位推广,住宅产业化初见成效。
  “十一五 ”期间,杭州积极贯彻实施《杭州市建筑节能管理办法》,全市新建建筑全面实施节能 50%标准,执行率达到 100%;既有建筑节能改造试点有序推进,积极利用太阳能等可再生能源,实施了 “阳光屋顶计划 ”,带动光伏发电技术的推广应用;发布《关于打造建筑业强市推进杭州市建筑业发展的实施意见》,倡导 “节材、节能、节水、节地 ”型建筑;开发了一批以金色海岸、桦枫居为代表的全装修住宅,推动了商品住房全装修工作;涌现出一批品质优异、具有全国示范意义的住宅小区,其中绿城翡翠城、金都城市芯宇、绿城留庄、新明半岛等楼盘已通过国家 3A住宅性能认证;提出建设“六位一体”的低碳城市,打造低碳建筑,提倡节能“绿色评级 ”,启动一系列认定项目,培育与之相适应的工业结构体系和通用部品体系,其中杭萧钢构已被批准为国家级住宅产业化基地。
  (六)房地产市场管理日趋规范,服务水平显著提高。
  推进权力阳光运行机制建设,压缩业务工作中的自由裁量权,清理和规范各项权力;提升房产电子政务体系建设,完善房管电子政务服务功能,推进 “一网多点 ”的信息化建设工作;加强服务创新力度,提高办证效率,实现了房产办证、土地办证“立等可取”;推出商品住房预(销)售合同网上备案制,提高销售透明度;推出商品住房预售‘一房一价’明码标价制度,实现商品住房价格更加公开、透明;建立二手房资金四方监管机制,从制度上保证二手房交易资金安全。加强房地产企业资质管理,坚持定期检查与突击检查相结合,实体检查与网络监管相结合,进一步完善约束机制,规范市场行为;完善“房产诚信档案”、“物业诚信档案”和“城市房屋拆迁诚信档案”三项诚信档案机制;制定和完善相关法规政策,确保房地产产权产籍管理、房地产开发管理和城市房屋拆迁管理等工作的规范性、标准化,形成了比较完整的房地产市场管理与服务体系。
  (七)存在问题。
  在充分肯定成绩的同时,也必须正视房地产业发展中存在的突出矛盾和问题:一是商品房价格阶段性上涨过快,不利于可持续发展。主城区商品住房成交均价从2006年初的8750元/平方米上升到 2010年的20155.84元/平方米,净增长130.35%。房价阶段性上涨过快,增大了普通居民通过市场解决住房的难度,助涨了投资、投机性购房,不利于产业可持续发展,也加大了政府保障性住房建设的压力。二是“夹心层”问题日益突出,准入与退出机制有待健全。不断攀升的商品房价格直接抬高了商品住宅价格底部,扩大了既不符合住房保障条件,又买不起或租不起商品住房的“夹心层”群体,保障性住房需求量大而保障面不够广的矛盾突出。由于居民收入来源多元化、隐蔽化、社会信用体系不健全,管理部门对申请收入与资产状况的审核难度较大,对保障对象的动态信息管理系统尚不健全,退出的执行还缺乏法律法规依据。保障性住房选址一般在新建大型居住区内,开发初期配套设施不完善、职住不平衡等问题的存在,一定程度上影响了保障性住房实施的社会功效。三是集约化程度不高,住宅产业现代化水平有待进一步提高。目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高,集约化程度较低,尚未形成系列化、规模化的生产链条体系;产业创新能力和产品科技含量不高,国家级的建筑节能、新技术应用示范小区偏少、全装修住宅比重偏低。四是房地产市场秩序有待完善,行业监督力量需进一步整合。主要表现在: 1)涉及房地产市场管理的法规政策存在滞后现象,如拆迁安置补偿政策、商品房预售管理、物业管理、保障性住房管理等领域出现的新问题,急需法规政策依据。2)部分企业经营行为不够规范,企业品牌意识、社会责任意识、遵纪守法意识和服务意识有待进一步加强。3)市场监管的合力不足,行业监管力量有待进一步整合。
    二、“十二五”期间住房保障面临的形势与房地产业发展环境及趋势
  “十二五”期间,国际国内宏观环境的重大转折、区域一体化的推进、杭州大都市圈的建设、城市化加速以及科学发展观、低碳城市建设理念的全面践行,既给杭州房地产业的发展带来机会,也提出更高的要求。
  (一)“十二五”房地产业发展环境。
  1.“以人为本”的科学发展观全面主导经济社会发展全局,抓保障、重民生是“十二五”的主要任务。加大城乡危旧房改造支持力度,加强经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房合理需求,控制房价过快上升,促进房地产业平稳健康发展,防范房地产业风险,促进民生改善和经济发展,是政府关于房地产业政策的基本出发点。
    1. 杭州经济将进入“结构转型发展”时期的平稳适度增长阶段。在传统资源要素的供应保障难度加大,外需受限等影响下,“十二五”期间杭州经济来自外延式扩张的驱动力将适度放缓,而加大结构调整的实施力度,以两创产业、高新技术产业、商贸等为龙头的第三产业发展将呈上升趋势,对写字楼、城市综合体、酒店等商业楼宇的需求量增大。
  2. 经济发展的驱动力由主要依靠工业化推动向城市化主导转换。随着共建共享“生活品质之城”、“构建网络化大都市、建设新天堂”、“打造‘杭州都市经济圈’品牌”,“扩大杭州都市经济圈影响力”等战略目标的实施,地铁、高铁等网络交通的开通,将出现大城市群、城镇化、区域一体化齐头并进的格局,为杭州发展提供机会低碳城市建设将成为“十二五”城市发展重要导向。“十二五”是全面落实我国政府宣布的碳排放减少 40%至45%的中短期目标的重要时期,是杭州实现“六位一体”低碳城市的关键时期。
  土地资源短缺进一步加剧。“十二五”期间不可能有大量的农用地用于房地产开发与建设,后续土地供给将主要依靠存量挖潜。
  (二)“十二五”房地产业发展趋势判断。
  “十二五”期间,房地产业的创新、升级和转型是发展的必然途径。房地产业的首要任务从单纯的“促进增长 ”,转到在提高城市综合竞争力、改善人居环境、保障民生等方面发挥更大的作用。“十二五 ”期间杭州房地产业发展趋势,将主要表现为以下几点:
    1.房地产需求量仍将维持在比较高水平。主要理由一是中国经济进入平稳增长轨道,为房地产业发展奠定良好的经济基础。二是城市影响力、辐射力进一步增强,将继续吸引周边人口向杭州集中。三是“学在杭州 ”带来 “住在杭州 ”的巨大需求。据统计,近年来仅省内高校毕业留杭学生约 6万人,产生大量租房、购房的需求。
  2.商品房价格上涨潜在压力大。主要理由一是成本推动。完善征地拆迁补偿机制、逐步提高征地拆迁补偿标准,房地产开发用地成本和地价的上升,可能进一步推高房地产开发成本。二是需求拉动。来自本地的自用性刚性需求,与浙江民间资本丰裕,投资性需求强劲相结合,与供给有限性构成突出矛盾,如果不加以引导与控制,将拉动房价进一步上升。
  3.大都市圈居住格局基本形成。在构建网络化大都市,推进杭州都市圈建设等战略的指导下,随着地铁、高铁时代的到来,“十二五 ”期间杭州房地产空间布局将进一步优化,主城与副城、市中心和非市中心的交通时间差将进一步淡化,可居住区域空间进一步扩大。
  4.城市综合体开发进入新高潮。“十二五”时期是杭州实施“服务业优先”战略,实现从“杭州制造”向“杭州创造 ”、“杭州服务 ”跨越的关键时期。加大服务业发展力度,努力提高服务业集聚能力和竞争力是杭州市 “十二五 ”期间经济发展的重头戏,这将直接带动对写字楼、酒店、旅游等楼宇的需求,城市综合体开发进入新高潮。
  5.住宅产业化、低碳建筑将成为发展的必然趋势。“十二五”时期,住宅产业化将有望取得实质性进展。绿色、环保、科技为主题的“低碳建筑”将形成房地产行业不可抗拒的新兴力量。
  (三)“十二五”保障性住房面临的形势。
  “十二五 ”是我国推进以全面改善民生为核心的社会转型的重要时期,也是杭州实现从中等发达水平向发达水平的历史性跨越,人民群众经济生活更加殷实富足,共建共享 “生活品质之城 ”的重要时期。改善民生成为政府工作重要的主线,作为保民生重要内容的保障性住房任务艰巨。
  1.保障性住房的重要地位更加显著。
  国家越来越重视住房保障问题,把城乡保障性住房作为惠民生、促和谐的重要内容,明确硬任务,下达硬指标。2008年住房和城乡建设部提出“9000亿安居工程投资计划 ”;2009年 12月“国四条”再次提高住房保障指标:力争到 2012年末,基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;2010年国发 10号文件明确提出确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务,住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。浙江省政府也多次下文要求各地全面完成各项保障性政策性住房建设任务。“十二五”期间,国务院提出建设3000万套保障房的目标任务 ,其中 ,2011、2012年各完成 1000万套,并将保障性住房建设任务列为考核政府工作的重要指标,保障性住房工作的地位更加显著。
  2.中低收入群体住房保障任务依然艰巨。
  不断攀升的商品房价格直接抬高了商品住宅价格底部,中低价位商品住宅越来越少。目前杭州主城区内已难寻单价在 10000元/平方米以下,或总价在 100万元以下的普通商品住房,加大了中等收入阶层的购房压力,扩大了既不符合住房保障申请条件、又买不起或租不起商品房的夹心阶层。
  有关调查显示,至少家庭年收入在平均水平的0.9倍以上才能在杭州买得起一套面积为 70平方米、单价为10000元以下的住房;至少家庭年收入在平均水平的1.15倍以上才能买得起一套面积为90平方米、单价为10000元的住房。由此可见,杭州高房价与中低收入群体(包括一部分中等收入群体)住房支付能力之间的矛盾十分突出。
  根据市城调队抽样调查数据显示,2009年度市区家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入 80%以下的家庭占 42.7%,约为 27.94户,其中无房或住房困难家庭约为 6万户。考虑人口扩张、房价上涨等因素,“十二五 ”期间中低收入群体的住房保障形势依然严峻。
  3.大量新就业人口、外来务工人员居住条件急需改善。
  随着杭州城市价值的提升和高校扩招,留杭的高校毕业生数量急增。根据省教育厅的数据显示,2009年省内高校毕业生留在杭州的规模达到65907人,比2005年增长 68%。2008年有关专业机构对 849位大学毕业生住房状况进行调查,发现大学毕业生居住方式以租房为主,比例达 71.5%,其中租住农民房的比重为 38.9%。人均居住面积在 10平方米以下的占 27.2%,10至20平方米的占 43.0%。
  同时,杭州还有大量的流动性暂住人口,其中大部分是外来务工人员。据公安部门 2007年6月底对杭州六城区暂住人口统计,暂住总人数达100.07万人,其中在杭务工、经商、服务的群体居住在租赁房屋的达 75万人。 2008年有关专业机构对 827位外来务工人员住房状况抽样调查显示,外来务工人员租住农民房的比重高达49.9%,人均居住面积在10平方米以下的占 33.9%,10至20平方米的占 37.8%,居住条件差。
  由于收入低、租房成本高,刚刚毕业的大学生和外来务工人员通常选择群租或者居住在租金低廉的城中村为主。但随着近年来杭州市对城中村的大规模改造,以及房租的普遍上涨,加剧了他们的住房困难,进一步压缩了这些群体在城市的居住空间。迫切需要政府加强面向这些群体的基本住房保障,把它作为提高区域基本公共服务水平的重要内容。
  4.老年人住房保障问题日趋突出,适宜老年人居住的住房严重短缺。
  根据杭州市统计年鉴公布的人口数据,2007年底,杭州市区 60岁以上人口占比达到15.93%,65岁以上的占11.40%,已远超出老龄化社会标准。杭州老龄化有两个特点:一是老龄人口规模大,2007年 60岁以上人口达到668005人;二是增长速度快,2007年底 60岁以上人口比2003年增长17.5%,65岁以上的人口增长9.51%。如果以2003~2007年 60岁以上人口年增长率4.11 %、65岁以上人口年增长率 2.30%计算,则到 2015年市区60岁、65岁以上老年人规模将分别达到922264人和573292人。随着城市老年人规模的日益庞大,老年人对适应其生活特点的住房保障的需求越来越迫切。“十二五”期间,应该对此问题给予高度重视。
  5.资源约束进一步加剧。
  如上所述,保障住宅的潜在需求量很大。但是,资源约束带来的供求矛盾也越来越大:一是土地资源紧缺。“十二五”期间我市不可能把大量耕地用于保障性住房建设,后续的土地供给主要将依靠存量挖潜,这一方面影响土地供给量,另一方面将直接导致保障性住房开发成本大幅上升的风险。二是财政资金紧缺。近年来,得益于土地一级市场的繁荣,快速增长的土地出让收益,直接支持了城市基础设施建设和保障性住房建设,但展望“十二五 ”,受房地产市场调控与增量土地可供有限性影响,土地出让金收益具有很大的不确定性,因此,财政可用于保障住房建设的资金也带有不确定性。
  三、“十二五”规划指导思想与原则
  (一)指导思想。
  全面贯彻落实科学发展观,按照共建共享 “生活品质之城 ”的总体要求,深化低碳城市建设,不断提升居住品质,改善人居环境;坚持以改善民生、共享发展成果作为住房建设的基本出发点和立足点,进一步完善多渠道、多层次、系统化的住房分类保障体系;坚持鼓励自住性合理住房消费,抑制投资投机性需求,遏制房价过快上涨,促进房地产业持续健康稳定发展;坚持发挥城市综合体对提升城市功能积极作用;坚持发展节能减排和绿色生态建筑的方向,提高建筑科技含量,推广全装修住宅,大力推进住宅产业化建设;坚持加强对房地产市场的调控和监管,完善政策法规,规范和维护市场秩序,防范市场风险,维护社会和谐稳定和经济可持续发展。
  (二)基本原则。
  1 “市场引导、注重保障 ”的原则。在充分发挥市场在房地产业资源配置过程中的基础性作用,继续坚持市场化改革基本方向的前提下,兼顾公平、注重民生,通过优化构建满足不同收入层次居民的商品房住房体系、重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房,完善住房保障制度,切实承担并加大对中低收入家庭住房保障的责任,推进和谐社会建设。
  2 坚持“科学发展、协调建设”的原则。以建设“资源节约、环境友好”型社会为导向,以全面建设节能省地环保型住宅为抓手,大力推进住宅产业现代化,降低资源和能源消耗,积极推行和引导合理的住房建设和消费模式,促进人口、资源、环境协调发展。
  3 “统一规划、因地制宜 ”的原则。依据 “一主三副,六大组团”的总体定位,统一规划、合理布局、因地制宜、分区引导,推动各片区在空间形态、管理体制、经济社会等方面的全面协调发展。
  4 “政府引导、企业自主 ”的原则。在强化政府对市场调控和管理责任的同时,充分尊重企业自主经营权,积极发挥政府政策引领作用,促进房地产及关联服务企业经营规范化、规模化、品牌化,引导企业、社会团体有效参与保障性住房的开发与管理。
 5.坚持 “适时调整,动态管理 ”的原则。根据社会经济和房地产业发展状况,适时调整和完善房地产市场管理的相关法规与政策,积极探索新制度、新机制。逐步扩大住房保障覆盖面,对保障性住房实行全过程动态管理,提高政府公共住房资源配置的使用效率。
  6.坚持 “保障性住房供地优先 ”的原则。在编制杭州市 “十二五 ”期间保障性住房的空间规划及用地计划时,优先保证保障性住房建设用地;在编制年度经营性住宅用地出让计划时,按照经营性住宅建筑面积的一定比例配建保障性住房。
  四、保障与发展目标
  (一)总体目标。
  1.进一步完善房地产市场体系,继续发挥房地产业在拉动经济增长、推动城市化建设以及改善人居环境等方面的重要作用,规划期末房地产业增加值占第三产业增加值和 GDP的比重稳定在 13%和6%;
  2.稳定供给,稳定住宅用地供应,稳定住房开发规模。全市平均每年住宅开工量保持在 1400万平方米左右,基本形成“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的发展格局;
  3.完善多渠道、多层次、成系统的住房分类保障体系,扩大保障性住房的建设规模和受益面,保障性住房新开工量占当年商品住房总量的 30%左右;
  4.加快推进住宅产业化,大力扶持房地产及关联服务企业经营规模化、品牌化,加快构建房地产业和相关产业协调发展的产业体系。着力改善物业服务业生存环境,实现小区物业服务全覆盖。
  (二)住房保障目标。
  1.保障目标:廉租住房继续做到“应保尽保”,保障总量约为1万户;经济适用住房通过“租售并举”方式,实现廉租住房和经济适用住房保障对象衔接,三年内基本解决人均可支配收入低于统计局每年向社会公布的上年度城镇居民家庭人均可支配收入 80%(含)以下的住房困难家庭购买经济适用住房的需求,保障总量达到 2.5万户;公共租赁住房重点解决城市中低收入家庭、大学毕业生、创业人才、外来务工人员的住房困难,市、区两级公共租赁住房总建筑面积(保有量)达到300万平方米以上;拆迁安置房基本解决在外过度两年以上拆迁户的安置问题;人才专项用房重点解决引进人才、大企业大集团人才、有突出贡献人才及教师等四类人才的住房问题。
  2.保障性住房总量:根据历年保障性住房申请、分配人数,结合人口增长、收入水平和社会经济发展等各类因素预测,规划期内,全市保障性住房五年总建设规模达到 1750万平方米,年度建设规模约 350万平方米。主城区保障性住房五年总建设规模达到 1390万平方米(约13.1万套)。其中,廉租住房 20万平方米(约0.4万套),经济适用房150万平方米(约2万套),公共租赁房 120万平方米(约1.9万套),拆迁安置房 1000万平方米(约 8万套),人才专项用房 100万平方米(约 0.8万套)。萧山区、余杭区、富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县七区县(市)保障性住房五年总建筑规模达到 360万平方米,保障性住房内容包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和旧住宅区改造等。
  (三)商品房建设目标。
  1.新增商品住房总量:通过对“十二五”期间杭州市人口数量和人居住房面积的预测值等基础数据分析,“十二五”期间住房总需求为:全市规划商品住房年开发量约 950~1083万平方米,五年开发总规模达4750~5415万平方米;其中主城区年开发量约 450~583万平方米,五年建设总规模达2250~2915万平方米。
  2.新增非住宅商品房总量:参照 2000年以来杭州市非住宅竣工面积占总竣工面积 28.54%的平均比例,结合目前实际,“十二五”期间非住宅商品房开发量应占总开发量的比例 20%左右。非住宅商品房规划年开发量在 203-237万平方米,五年开发总规模 1015-1185万平方米;其中主城区年开发量 133-167万平方米,五年建设总规模达 665-835万平方米。
  (四)用地供应计划。
  1.保障性住房用地。“十二五”期间,全市保障性住房用地(净地)总需求量约为11500亩,平均每年供地2300亩。其中,主城区按平均容积率2.5计算,需保障性住房用地约为8500亩,平均每年供地1700亩;其他区、县(市)按平均容积率为1.8计算,需保障性住房用地约为3000亩,平均每年供地600亩。
  2.商品住宅用地。“十二五”期间,全市商品房住宅用地(净地)总需求量约为34350—38350亩,平均每年供地6870--7670亩。其中,主城区按平均容积率2.5计算,需商品房住宅用地约为13500--17500亩,平均每年供地2700--3500亩;其他区、县(市)按平均容积率1.8计算,需商品房住宅用地约为20850亩,平均每年供地4170亩。
  3.商品公建用地。“十二五”期间,按平均容积率 2.5计算,全市公建用地(净地)需求量约为6100~7100亩,平均每年1220~1420亩。其中:主城区公建用地需求量约为4000~5000亩,平均每年 800~1000亩。
  (五)产业化发展目标。
  1. 新建住宅全面执行建筑节能 65%设计标准,积极采用太阳能光电和光热系统,至2015年,实现 50%的新建住宅使用太阳能光电和光热系统。加强建筑节能改造,至 2015年,既有住宅建筑节能改造完成 50%。
  2. 逐渐取消毛坯房,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,逐步推广和实施住宅工业化生产模式。至 2015年,销售住宅实现 30%一次性装修,主城区达到 60%。
  3. 逐步完善住宅性能认定。至2015年,新建住宅全面达到国家 A级性能认定,性能认定通过率达到 30%。
  4. 积极推广住房和城乡建设部“十项”新技术,提高科技应用水平。到 2015年,科技进步对住宅产业发展的贡献率达到 40%。
  5. 制定“绿色评级”节能标准,建设 1~2个低碳社区,5~10个低碳建筑的示范项目。
  6. 培育若干个集设计、开发、施工、材料物资供应、物业管理为一体的大型住宅集团公司,引导建设一批核心能力强、影响范围广、产业带动效果明显的龙头示范企业,扶持创建若干个国家级住宅产业化基地,鼓励房地产及关联服务企业规模化、品牌化。
  五、主要任务与措施
 (一)进一步加强和完善房地产市场调控,促进房地产业平稳健康发展。
  “十二五 ”期间,确保房地产市场的稳定事关杭州经济更好更快发展。面对复杂的经济环境,要采取更加积极有效的政策措施,坚定不移贯彻落实房地产市场宏观调控政策,重点防范投机性需求过旺、房价过快上升带来的社会风险、金融风险。
  1. 增加普通商品住房供应,调整住房供应结构。科学制定年度土地供应计划,优先供应保障性住房用地;增加中小套型普通商品房用地有效供给,限制中高档商品住房用地供应,禁止别墅类用地供应;严格执行90/70的住宅套型比例控制,合理调整商品住房的供应结构。
  2. 完善政策法规,规范房地产市场行为。进一步完善房地产行业的政策法规,建立健全项目审批与开竣工时间监管制度;加大打击囤积土地、捂盘惜售、欺诈销售、抽逃资金等侵害购房人权利的行为;完善土地开发利用动态监测,加强对闲置土地的调查处理;严格资质管理,建立企业信用监督和失信惩戒制度,推进房地产市场诚信体系建设。
  3. 做好房地产风险预警和控制工作。密切关注房地产市场变化,加强房地产风险预警工作;建立商品房预售资金监管制度,规范开发商对预售资金的使用;建立房地产开发项目风险防范专项资金,防范项目资金链断裂给社会稳定带来的不良影响。
  4.加快发展特色房地产。发挥房地产业对推动经济升级转型和城市转型的带动作用,引导房地产业进入片区改造、旅游开发、园区建设等领域,加快城市建设速度;大力发展商业地产和创意地产,建设一批创意产业园、总部经济等特色地产。
  5.把握正确的舆论引导,树立合理的住房消费观念。加强对房地产市场调控政策的宣传,畅通房地产市场信息渠道,客观、公正地报道房地产市场情况;倡导经济适度的住房消费理念,鼓励选择科技含量高、全装修、节约环保型住宅,鼓励支持房屋租赁市场发展,引导广大群众逐步树立住房梯度消费观念。
  (二)进一步加大保障性住房建设和管理力度,扩大保障覆盖面。
  “十二五”期间,扎实推进住房保障各项工作,加大保障性住房建设和管理力度,扩大保障覆盖面,完善居住区配套设施。
  1.完善杭州特色的住房保障体系。以解决低收入家庭住房问题为重点,以缓解夹心层群体住房消费压力为突破口,健全由廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房(拆迁安置房)等构成的多渠道、多形式解决住房困难的杭州特色住房保障体系进一步完善“租售并举”、“先租后售”、“租售结合”等住房保障模式。
  2.扩大住房保障范围。进一步放宽保障性住房准入条件,逐步实现廉租住房保障对象与经济适用住房供应对象衔接。公共租赁住房重点保障不符合经济适用房条件又无力购买商品房的中低收入群体,包括符合条件的创业人才、大学毕业生和外来务工人员;通过“租、售、补”并举,到“十二五”期末,基本实现人均可支配收入80%以下的住房困难家庭应保尽保。大力加强公共租赁住房建设,努力缓解高校毕业生、创业人才、外来务工人员住房难问题。
  3.加大保障性住房用地供应。重视和加强住房保障的用地规划,编制全市土地利用规划时,预留住房保障用地空间;编制“十二五 ”期间住房保障用地规划和年度供地计划;根据国务院和省政府的要求,住房保障用地指标优先安排、申报优先审批、征地优先办理。加强住房保障用地的中远期规划工作,研究未来住房保障用地政策规划和工作思路。进一步落实萧山、余杭区用于保障性住房建设的各两平方公里居住区用地的选址、供地和建设任务。加快三个副城和六大组团的居住区规划编制工作。结合新城和城市综合体建设、大型企业和大专院校迁建等项目建设,规划配套居住区,预留住房保障用地,解决新城和综合体及迁建单位职工就近居住问题。
  明确供地目标,落实供地责任,完善保障性住房建设用地的保障机制,确保优先落实用地指标、优先供应、优先办理审批手续。
  4.多渠道筹集保障性住房建设资金,加大资金使用监督力度。全市年度土地出让收入的规定比例用于廉租住房等保障性住房建设,市、县(市、区)政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。廉租住房保障资金充裕的地区,可以统筹调配用于公共租赁住房建设。对各类企业和其他机构投资建设的公共租赁住房贷款,市、县(市、区)政府可以给予适当贴息。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
  不断扩大住房公积金覆盖面,建立与保障性住房供应相匹配的政策性住房信贷体系,充分发挥公积金在支持中低收入家庭购房和支持保障性住房建设中的作用。加大对政府保障性住房建设资金审计力度,规范项目建设管理,进一步提高资金使用效益。
  1. 加强法规建设,建立健全保障性住房准入、退出机制。加快出台地方性住房保障法规,完善保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、日常管理以及退出制度。建立规范化的住房保障家庭收入、住房情况和其他财产联合审查制度。加大对虚报、隐瞒、伪造等骗取保障住房和政策支持住房行为的惩处力度;加大对已不符合保障条件的住户的清退力度;研究通过利益引导等方式让保障对象主动退出的机制。建立健全住房保障信息库,做到一宅一档、一户一档,定期核实保障对象信息,实现动态管理。
  2. 加强保障性住房租后售后管理。按照住房保障工作基层化、责任属地化、管理网络化的要求,进一步理顺保障性住房管理体制机制,建立市、区、街道、社区四级管理网络,落实人员编制,加大保障性住房租后、售后管理力度。
  3. 逐步实现廉租住房分区建设、就近安置。市住房保障管理部门根据保障需求制定各城区廉租住房房源筹集计划,各区政府应通过在经济适用住房、拆迁安置房(限价商品房)等住宅建设项目中配建以及改建、购置等形式,多渠道筹建廉租住房房源,逐步实现廉租户家庭就近安置,就地管理。
  8.探索研究住房保障新体系。现行的住房保障模式,对现阶段解决不同层次人群住房困难起到了积极作用,但多房并举模式导致政策交叉多、权属关系复杂、建管难度大等问题日益突出。因此,要加强保障体系的研究,探索保障性租赁房与销售房逐步归并,统一建设标准,区别不同保障对象,实行差别化租金和售价、一体化管理的供给体系;进一步理顺管理体制、明确市、区两级政府责任、提高保障性住房建设与管理效率;逐步扩大货币化拆迁安置比例,局部地区试行住房保障货币化。
  (三)大力推进住宅产业化和房地产集约化,提高产业科技水平。
  积极推进住宅产业化和房地产集约化是落实科学发展观、转变经济增长方式的重要内容,是建设低碳城市、节约型社会的重要举措。
  1. 加大政策扶持力度,加速推进住宅产业化发展。积极研究制定财政、税收、价格等方面的激励政策,扶持培育住宅产业化。设立专项资金,研发和确立适合本地区的节能省地型住宅产业化发展模式和建筑体系,建立与之相适应的工业结构体系和通用部品体系。结合住宅产业化、低碳城市、物联网发展等契机,政策上扶持一批高端要素集聚的平台和产业化基地,提升产业综合竞争力和对区域经济发展的推动作用。
  2. 以示范工程为载体,以住宅性能认定为抓手,全面提升住宅开发水平。结合国家、省扶持的示范工程以及杭州市推行的 “节能建筑 ”、“绿色建筑 ”等项目,加大国家住宅产业化基地、国家康居示范工程、国家3A住宅示范项目、“四节一环保 ”住宅等示范项目的建设扶持力度,扩大住宅性能认定的范围。以保障性和政策支持性住房建设为示范,全面推进节能住宅示范小区和节能住宅示范城区的建设,加快住宅产业化模式的推广和普及。
  1. 推行住宅全装修,促进住宅产业化市场规模扩大。探索对处于城市中心繁华地段住宅项目或高层住宅项目要求全装修,将全装修的要求作为住宅用地出让的前置指标进入招拍挂合同。对开发、购买全装修房的开发商、消费者给予政策上的优惠,研究推进实施住宅全装修工作的相关政策。
  2. 扶植规模化、品牌化企业发展,塑造杭州房产品牌。积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作,走强强联合开发之路,培育一批知名度高、信誉度好、市场占有率高的房地产品牌企业,建设一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、地方特色明显、物业管理到位的品牌住宅小区。大力发展中介业、物业服务业等在内的服务网络,推动房地产业协调发展。
  (四)加快居住区基础设施和公共服务设施建设,提高可居住性。
  1. 进一步完善市域范围内的基础设施、公共服务设施规划和建设计划。在杭州市总体规划和土地利用规划指导下,加快对市域范围内城市基础设施规划的编制工作,完善主城区与副城、组团之间基础设施的贯通衔接,提升新建居住区和基础设施薄弱区域基础设施保障供给水平,保证公共服务设施覆盖面,最大限度方便居民日常生活需要。
  2. 着力完善郊区的各项配套设施建设,提高可居住性。加快将优质教育资源配置到新区、郊区的步伐;加快建设快速公共交通网络,提高居住区的通达性;完善社区医疗机构网络,方便居民就近看病就医。优先建设一批与大型居住区配套的公建设施,增强其承载城市外拓、疏导主城区人口、承接产业转移的功能。
  3.加强领导,明确责任,确保基础设施和公共服务设施建设落到实处。在市实施 “居者有其屋 ”工程领导小组办公室领导下统筹规划、协调推进居住区配套设施建设工作;居住区建设实施单位负责居住区的配套设施规划与建设计划编制、建设计划的落实与实施;居住区所在地政府、市级规划、建设、市政等部门负责对配套设施的设计、建设、移交和使用管理进行专业指导与监管,共同配合做好居住区配套设施的各项落实工作。
  (五)完善房地产市场服务体系,提高政府服务水平,优化市场发展环境。
  进一步强化房产行政主管部门服务意识,不断优化市场发展环境。
  1.加强信息体系建设。建立健全住房保障、房地产市场及关联服务业网络化管理体系,加快全市统一的信息平台建设。充分利用现有信息、网络资源和全市电子政务平台,建立银行、证券、车管、房地产交易、公积金等协查机制,实现信息资源共享和交换,努力提高全市房产管理工作 “数据现势化、服务信息化、平台共享化、管理动态化”水平,为科学决策提供信息支持。
  2.规范发展房地产中介服务行业。加大对全市房地产经纪业监管力度,依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超经营范围等违法违规从事中介服务的行为,促进二手房交易市场健康发展;进一步规范房地产估价机构资质许可行为,加强房地产估价业务日常监管、房地产抵押估价管理;大力发展房屋租赁市场,进一步规范房屋租赁市场行为;充分发挥行业组织在行业自律管理等方面的积极作用。
  3.大力改善物业服务业发展环境。着力改善物业服务业生存环境,逐步解决行业负担过重、社会地位偏低、风险与收益不对称等问题。以业主的满意度为主要指标,推行物业服务企业的服务业绩评定机制。进一步理顺和强化各职能部门在住宅小区综合管理中的职责。加强社区对物业服务企业、业委会工作的领导,推行管理项目菜单式服务和小区经理项目负责制,建立健全物业服务企业诚信档案,监督企业行为,完善物业服务退出机制。
  4.依法管理农房与农村集体土地。积极推进农房产权登记,建立村镇房屋产权产籍管理制度,实现集体土地房屋登记和国有土地房屋登记同一平台,分类登记,逐步建立不动产统一登记制度。进一步加强建设用地管理,依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为。
  5.完善政府职能,优化管理体系。加强相关部门分工协作,建立信息沟通和共享机制,在切实履行各自监管服务职责基础上,加强各部门协同、联动能力;进一步理顺住房保障和房地产市场管理机制,加强基层机构队伍建设。
  6.进一步完善房地产政策法规体系。按照房地产市场发展要求,适时制定或修订完善有关规范房地产业发展的政策法规,逐步形成和完善房地产开发用地、拆迁管理、产权产籍管理、物业管理、保障性住房管理等一系列房地产管理的政策法规体系。
    

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